법무법인 인터로
     
 
작성일 : 15-11-04 16:58
하자 - 하자처리(소송)의 3가지 핵심포인트
 글쓴이 : 인터로
조회 : 753  
법무법인 인터로입니다.

약 10년에 가까운 하자소송을 돌이켜보면 하자처리의 핵심포인트를 3가지로 압축할 수 있을 것 같습니다.

첫째, 정확한 하자조사입니다.

정확한 하자조사를 한 후 조사보고서를 시행사, 시공사 및 보증사에 보내어 조사된 하자를 확인토록 한 후 협상을 하시거나 소송을 하는 것이 유리합니다.

보증금 청구의 경우 보증사는 하자조사보고서나 내용증명에 기재된 하자 이상은 보증처리를 해주지 않기 때문에 즉, 보증사는 아파트에 발생한 하자를 알아서 조사하는 것이 아니라 아파트에서 보내온 하자의 내용만 검토한 후 보증금을 지급하기때문에 보증금 청구를 할 경우 특히 최대한 많은 하자조사를 하여 보증금 청구를 하는 것이 유리합니다.

정확한 하자조사는 사후에 법원 감정인에게 강력하게 어필할 수 있습니다. 물론 법원에서 진행하는 감정절차만큼의 공신력은 없으나, 정확한 하자조사를 하여 발생한 하자의 위치 및 수량과 단가를 감정인에게 주장하는 것이 필요합니다.

또한 감정인의 감정보고서의 타당성을 검토할 수 있는 것은 사실상 하자조사보고서밖에 없습니다. 정확한 하자조사보고서가 작성되지 않는다면 감정인의 감정보고서의 타당성을 검토하여 사실조회를 할 수 있는 자료가 없게 됩니다. 즉, 감정인이 정확한 감정을 하였는지 확인할 방법이 없게 되는 것입니다.

둘째, 각 연차별 하자발생사실을 내용증명으로 보내는 것입니다.

법률이 개정되기 전에는 그 엄격성이 다소 완화되었으나, 현재 대법원의 태도는 2005년 5. 26. 이후 사용검사가 난 아파트의 경우 각 연차별 하자는 각 연차가 도과하기 전에 발생한 사실을 입증하도록 하고 있습니다. 하자발생사실을 입증할 수 있는 유일한 방법은 각 연차별 하자발생사실을 각 연차별 하자발생기간이 도과하기전에 내용증명을 통하여 시행사와 시공사 등에게 보내는 것입니다. 이러한 절차가 진행되지 않을 경우 아파트가 불이익을 입게 될 여지도 있습니다.

셋째, 채권양도 및 감정절차에 충실한 협조입니다

감정인이 각 세대를 방문하여 하자를 확인하고 그에 따른 감정보고서를 제출하게 되는데 각 세대에서 채권양도를 하지 않거나, 채권양도를 하였다고 하더라도 감정인방문시 불편하다는 이유로 협조를 하지 않으면 각 세대에 하자가 존재하는지 여부를 확인할 수 없기에 감정보고서에서 누락될 수도 있습니다. 특히 공용부분에 대한 하자보수비 등 판결금은 채권양도 비율에 따라 결정되기 때문에 채권양도비율은 매우 중요한 것입니다. 한편 세대내 미오시공 등 부실시공은 건축전문가가 아닌 이상 잘 모를 수 있습니다. 세대에는 보여지는 하자만 있는 것이 아니기에 감정인이 세대감정을 할 경우 반드시 협조를 해주셔야 하고, 관리소장님들께서도 공고나 방송을 통하여 입주민들이 충분히 숙지 할 수 있도록 협조해주셔야 합니다.

세대 조사가 이루어지지 않아 하자보수비가 나오지 않을 경우 관리사무소에 민원이 자주발생하는 것 같습니다. 통상 감정인은 약 3차례의 방문을 하여 조사를 하는 것으로 보이기에 누락되는 세대가 없도록 신경써주셔야 할 것입니다.

최근의 감정흐름은 아파트나 소송대리인이 구체적으로 감정사항에 대하여 주장을 하는 것이 필요한 것으로 보입니다.

이상 하자처리에서 핵심적인 부분에 대해 말씀드렸습니다.
또 관리소장님이나 대표회의 임원들께 필요하다고 판단되는 부분에 대한 자료는 계속 업데이트 하도록 하겠습니다.

감사합니다.

법무법인 인터로 대표 변호사 신현호